Чи готова Україна до запуску інфраструктурних REIT: роль КУА у розвитку ринку нерухомості

Інвестиції в нерухомість традиційно вважаються одним із найбільш стабільних способів збереження та примноження капіталу. У світі одним із ключових інструментів для колективного інвестування в цей сектор є REIT (Real Estate Investment Trust) — траст або фонд, що акумулює кошти інвесторів для придбання та управління об'єктами нерухомості. У 2024–2025 роках в Україні активізувалися дискусії про запуск подібних структур. Наскільки готовий український ринок до цього кроку, і яку роль можуть відігравати компанії з управління активами (КУА)?

Що таке REIT і чому вони популярні?

REIT — це спеціалізовані фонди, які дозволяють приватним та інституційним інвесторам вкладати кошти в нерухомість без необхідності безпосереднього управління активами. У більшості юрисдикцій REIT отримують пільговий податковий статус за умови, що не менше 80–90% прибутку розподіляється між інвесторами у вигляді дивідендів.

Переваги для інвесторів:

• Доступність: можливість увійти на ринок нерухомості навіть із невеликим капіталом.
• Диверсифікація: портфель формується з різних об'єктів — житлових, комерційних, інфраструктурних.
• Висока ліквідність: акції або сертифікати REIT торгуються на біржах, що робить вихід із інвестиції простішим, ніж у випадку прямої покупки нерухомості.

Українські реалії: які умови вже є?

В Україні на законодавчому рівні поки що немає повноцінного інструменту REIT у класичному розумінні. Водночас інституційна база для запуску подібних механізмів формується:

• Закон №3480 «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки» визначає правила функціонування колективних інвестиційних схем, зокрема КІФ і ПІФ, які можуть стати основою для майбутніх REIT.
• Ринок корпоративних інвестиційних фондів (КІФ) уже використовується для фінансування нерухомості, але з обмеженим колом інвесторів і без публічного обігу цінних паперів.
• Інтерес інвесторів до нерухомості, особливо у сфері комерційних площ, логістики та житла бізнес-класу, зростає, що створює базу для розвитку подібних фондів.

Роль КУА у запуску REIT в Україні

Компанії з управління активами можуть стати ключовими провайдерами інфраструктурних REIT завдяки таким можливостям:

• Створення інвестиційних фондів на базі КІФ для акумуляції коштів і управління проєктами у сфері нерухомості.
• Професійний ризик-менеджмент — оцінка проєктів, диверсифікація активів, моніторинг ринку.
• Залучення іноземного капіталу через прозорі структури, які відповідають міжнародним стандартам.
• Впровадження ESG-підходів у девелоперські проєкти, що є важливим фактором для інституційних інвесторів.

Виклики для ринку

Попри очевидні переваги, запуск REIT в Україні стикається з низкою проблем:

• Відсутність спеціального законодавства для публічних REIT, яке б регламентувало їхню діяльність і оподаткування.
• Недостатній рівень ліквідності фондового ринку, що обмежує можливості лістингу інвестиційних сертифікатів.
• Регуляторні бар’єри для залучення іноземного капіталу, які потребують адаптації під європейські стандарти.

Перспективи розвитку

З огляду на активні процеси євроінтеграції та реформування фінансового сектору, запровадження REIT в Україні є лише питанням часу. Першим етапом може стати розвиток закритих інвестиційних фондів під управлінням КУА з фокусом на інфраструктурні та девелоперські проєкти. Це дозволить акумулювати капітал для відновлення країни та розвитку ключових галузей — логістики, енергетики, житлового будівництва.

Україна наближається до створення умов для запуску REIT, і провідну роль у цьому процесі відіграватимуть компанії з управління активами. Завдяки професійному підходу КУА можуть забезпечити прозорість, ефективність та захист інвесторів, що є критично важливим для розвитку цивілізованого ринку нерухомості та залучення довгострокового капіталу.

Інвестиційна коаліція SFG підтримує розвиток сучасних фінансових інструментів і виступає за впровадження законодавчих змін, які дозволять Україні інтегруватися в європейський ринок колективного інвестування.

‍